Koreksi di pasar perumahan karena tingkat hipotek mencapai tertinggi 20 tahun sedang berlangsung. Meskipun pertumbuhan harga secara keseluruhan telah mendingin, komponen perumahan di dalam dua laporan inflasi—Indeks Harga Konsumen dan indeks harga Pengeluaran Konsumsi Pribadi—tidak menunjukkan tanda-tanda akan memuncak.
Kami memperkirakan inflasi perumahan tidak akan mencapai puncaknya hingga kuartal ketiga tahun depan.
Kami memperkirakan bahwa ada jeda sekitar 18 bulan antara perubahan harga perumahan dan komponen inflasi perumahan.
Itu berarti inflasi perumahan tidak akan mencapai puncaknya hingga kuartal ketiga tahun depan dan tidak akan mencapai level pra-pandemi hingga akhir 2024.
Prospek menolak premis pasar saat ini—yang telah mendapatkan lebih banyak daya tarik terutama setelah laporan CPI hari Kamis—bahwa inflasi perumahan akan turun jauh lebih cepat.
Federal Reserve hampir pasti perlu menaikkan suku bunga kebijakannya di atas 5% dan bersiap untuk menahannya karena inflasi yang didorong oleh perumahan cenderung bertahan.
Inflasi perumahan: Kelambatan yang panjang dan bervariasi
Kami menggunakan data historis lebih dari 20 tahun untuk memperkirakan korelasi antara inflasi perumahan saat ini dan pertumbuhan harga perumahan di masa lalu.
Hasilnya menunjukkan bahwa inflasi perumahan dalam Indeks Harga Konsumen dapat diprediksi dengan baik menggunakan data pertumbuhan harga perumahan 17 bulan sebelumnya. Angka inflasi perumahan pada indeks Pengeluaran Konsumsi Pribadi adalah 19 bulan. Kira-kira ada jeda 18 bulan hingga dua tahun sebelum pembuat kebijakan dapat menilai dampak perubahan harga perumahan dan inflasi.
Korelasi juga kuat antara harga perumahan dan laporan inflasi komponen perumahan, menunjukkan bahwa pertumbuhan harga perumahan dapat menjadi prediktor yang dapat diandalkan untuk inflasi perumahan meskipun metode yang berbeda digunakan untuk menghitung dua seri.
Pertama, kami melacak korelasi antara keduanya:
Kemudian, kita dapat memperkirakan komponen inflasi perumahan untuk laporan CPI dan PCE:
Pada puncaknya pada kuartal ketiga tahun depan, tingkat pertumbuhan komponen perumahan dari tahun ke tahun akan menjadi 7,49% untuk CPI dan 7,4% untuk PCE.
Itu akan diterjemahkan menjadi 2,4 dan 1,3 poin persentase kontribusi masing-masing untuk inflasi CPI dan PCE secara keseluruhan.
Pada kuartal pertama 2024, inflasi perumahan dari kedua laporan masing-masing akan menjadi 4,62% dan 4,57% untuk CPI dan PCE, tetap meningkat secara substansial di atas level sebelum pandemi.
Implikasi kebijakan: Angkat dan tahan
Dengan sektor perumahan yang menjadi bagian terbesar dari total belanja konsumen dalam kedua laporan inflasi—lebih dari 32% dalam CPI dan 17% dalam PCE—kami perkirakan inflasi akan tetap bertahan sepanjang tahun depan, terutama inflasi inti, yang menghilangkan makanan yang lebih mudah menguap dan harga energi, dan mempengaruhi jalur kebijakan bank sentral.
Pada pertemuan terakhirnya, The Fed mengisyaratkan akan mempertimbangkan dampak lagging dari kebijakan moneter, khususnya mengenai pasar perumahan, untuk menentukan laju kenaikan suku bunga.
Sementara kami mengakui bahwa bukti anekdotal sekarang menunjukkan harga sewa mungkin memuncak, interpretasi kami terhadap data menunjukkan bahwa jeda atau pivot dalam kenaikan suku bunga kemungkinan besar akan menghasilkan serangkaian penghentian, permulaan, dan pembalikan di jalur kebijakan.
Pada akhirnya, pendekatan tersebut akan terbukti tidak produktif dan menempatkan penahan ekspektasi inflasi jangka menengah hingga jangka panjang dalam risiko.
Kelambatan panjang dan variabel yang terkait dengan inflasi perumahan harus menjadi perhatian Fed dalam dua cara:
- Transparansi: Keterlambatan menambah risiko ekspektasi inflasi yang lebih tinggi dan lebih mengakar yang akan terbukti sulit dan mahal untuk dibatalkan. Mengingat bahwa ekonomi akan mengalami inflasi tinggi selama lebih dari dua tahun pada saat komponen perumahan mencapai puncaknya akhir tahun depan, periode inflasi tinggi yang berkelanjutan semakin mengikis kredibilitas bank sentral yang sudah tegang. Kami pikir Fed harus lebih transparan tentang kebijakannya jika inflasi tetap tinggi—yang tampaknya mungkin—berdasarkan penelitian kami.
- Mencapai target: Karena pertumbuhan harga perumahan tetap di atas tingkat pra-pandemi, kembali ke target inflasi 2% Fed akan membutuhkan lebih banyak pekerjaan dari bank sentral. Itu berarti lebih banyak kenaikan suku bunga yang akan datang — atau, seperti yang dikatakan Ketua Jerome Powell minggu lalu, “Beberapa cara untuk dilakukan.” Dan dengan inflasi yang kemungkinan besar tetap tinggi untuk waktu yang lebih lama, kemungkinan kebijakan moneter angkat-dan-tahan selama 12 bulan ke depan, mungkin jauh di atas kisaran kami saat ini sebesar 5% hingga 5,2%, terlihat jauh lebih tinggi.
Bawa pulang
Lagging reaksi perumahan terhadap kenaikan suku bunga akan membuat pekerjaan Fed lebih rumit untuk bulan-bulan mendatang bahkan ketika pelonggaran inflasi perumahan diantisipasi.
Meskipun ada tanda-tanda perlambatan inflasi, kemungkinan besar tidak akan kembali ke tingkat target dalam waktu dekat, yang mendukung perkiraan kami tentang tingkat inflasi inti 3% pada akhir tahun depan karena perekonomian terus bertransisi ke harga yang lebih tinggi. lingkungan.
