RSM mencermati marjin kotor di berbagai kelompok sebaya untuk melihat bagaimana keadaan masing-masing selama masa inflasi tinggi ini. Dalam artikel ini—bagian dari rangkaian—kami mengkaji margin untuk perusahaan kayu, produsen kayu, dan pembangun rumah. Inilah yang kami temukan.
Harga kayu mengalami gejolak selama dua tahun. Sejak Maret 2020, kayu berjangka naik 359%, turun 68%, naik lagi 159% dan turun 55%. Meskipun naik roller-coaster, harga kayu masih jauh lebih tinggi daripada sebelum pandemi, dengan harga berjangka di bulan Mei hampir dua kali lipat dari harga sebelum pandemi.
Kenaikan tersebut disalahkan atas kenaikan harga rumah baru selama pandemi, dengan National Association of Home Builders mencatat pada April 2021 bahwa kenaikan harga kayu saja bertanggung jawab untuk menambahkan sebanyak $36.000 ke harga rata-rata rumah baru. .
Tapi itu menimbulkan pertanyaan: Dengan harga kayu yang menurun, mengapa biaya rumah yang baru dibangun tidak turun juga? Sebagian dari jawabannya terletak pada skala yang dimiliki pengembang besar dan bagaimana ukuran ini memungkinkan mereka bertahan dari pasang surut pasar. Ini adalah cerita yang berbeda untuk pembangun yang lebih kecil, yang lebih rentan terhadap perubahan biaya input seperti kayu.
Untuk memahami dinamika ini, pertimbangkan apa yang terjadi dengan sepotong kayu saat berpindah dari hutan ke lokasi konstruksi, dan bagaimana pembangun terbesar menuai hasil terbesar.
Perusahaan kayu
Perjalanan kayu dimulai kapan saja dari 25 hingga 50 tahun sebelum pohon dipanen. Sebuah pohon ditanam di salah satu dari sekitar 200 juta acre (kira-kira seluas Texas) hutan komersial di Amerika Serikat. Sebagian besar tanah ini dimiliki oleh individu atau perusahaan swasta, tetapi ada tiga perwalian investasi real estat utama yang diperdagangkan secara publik yang menguasai 10% dari lahan hutan.
Karena harga kayu naik selama pandemi, harga margin di antara perwalian investasi melonjak, dengan margin kotor rata-rata mencapai hampir 48% pada Juni 2021, dua kali lipat dari margin kotor rata-rata tiga tahun pra-pandemi sebesar 24%. (Untuk analisis margin kotor kami, kami memilih cukup banyak perusahaan untuk memberikan perwakilan pangsa pasar yang berarti di setiap sektor.)
Peningkatan margin mencerminkan tantangan pasokan yang dihadapi industri. Selain Amerika Serikat, salah satu sumber kayu utama lainnya adalah British Columbia. Pada awal tahun 2000-an, British Columbia dihancurkan oleh serangan kumbang pinus, dan tanggapannya adalah menyelamatkan kayu sebanyak mungkin. Ini mendorong pasokan tepat sebelum krisis keuangan. Kombinasi permintaan yang lemah dan pasokan yang tinggi memaksa banyak penebang kayu Kanada gulung tikar, mengurangi persaingan.
Sekarang, dengan permintaan kayu yang melonjak, Amerika Serikat tidak memiliki banyak kelebihan kapasitas kayu, memungkinkan REIT yang besar ini untuk secara efektif menaikkan harga tanpa terbebani.
Perusahaan kayu kecil dan menengah, sebaliknya, mengalami kesulitan. Penebang tidak memiliki pasar yang besar untuk menjual kayu mereka ke pabrik penggergajian atau pembeli kayu yang berbeda. Sebaliknya, penebang memanen kayu untuk pabrik tertentu atau pembeli kayu berdasarkan kontrak.
Kadang-kadang pembeli ini akan menempatkan kuota pada penebang, membatasi mereka untuk membawa kayu dalam jumlah tertentu untuk dijual di pabrik selama jangka waktu tertentu. Sistem kuota ini berfungsi sebagai sarana untuk membatasi kelebihan panen dan menjamin harga bagi para penjual ini.
Tetapi kuota seringkali tidak ditetapkan, berubah setiap minggu atau bahkan setiap hari. Dengan kekurangan supir truk, para penebang kayu ini merasa terjepit karena terbatasnya apa yang dapat mereka jual ke setiap sawmill dan tidak cukup supir untuk mengirimkan kayu gelondongan mereka ke sawmill di luar daerah setempat, yang membatasi produksi.
Produsen
Setelah kayu dipanen, dikirim ke sawmill, tempat kayu dipotong. Di awal pandemi, penggergajian mengurangi produksi karena krisis kesehatan itu sendiri dan juga karena produsen mengira permintaan kayu akan turun, seperti yang terjadi selama krisis keuangan tahun 2008.
Prediksi ini terbukti tidak akurat, karena permintaan melonjak. Pada awal pandemi, hal ini menyebabkan banyak pabrik penggergajian yang kurang berproduksi. Namun, pada musim gugur tahun 2020, banyak perusahaan hutan yang diperdagangkan secara publik kembali beroperasi, dipenuhi dengan pesanan, yang memungkinkan mereka untuk meningkatkan margin rata-rata mereka dari rata-rata lima tahun pra-pandemi sebesar 17% menjadi 48% oleh kuartal kedua tahun 2021 (berdasarkan kelompok sejawat terpilih dari perusahaan hasil hutan Amerika dan Kanada).
Pada musim panas 2021, tingkat inventaris mulai meningkat di seluruh pengecer, menurunkan harga kayu dan margin untuk perusahaan hasil hutan, dengan margin kotor rata-rata kelompok sejenis turun menjadi 26%. Namun, penurunan itu berumur pendek, karena spekulasi mulai memasuki pasar, karena fokus besar ditempatkan pada pembangunan rumah selama pandemi.
Sekarang, kami kembali melihat penurunan harga kayu. Dengan Federal Reserve menaikkan suku bunga untuk menjinakkan inflasi, permintaan untuk produk bangunan akan terus berkurang karena para pembangun rumah berusaha untuk mengatasi penurunan permintaan ke tingkat yang lebih normal.
Faktor-faktor ini akan membawa harga kayu kembali sejalan dengan lintasan harga jangka panjang sebelum pandemi dan berfungsi untuk memperketat margin kembali ke tingkat pra-pandemi.
Pembangun
Perumahan telah menjadi salah satu tekanan inflasi terbesar dalam perekonomian, meningkat sebesar 21,5% dari tahun ke tahun pada bulan Maret, menurut Indeks Harga Nasional S&P CoreLogic Case-Shiller.
Pembangun mendapat manfaat baik dari sisi penawaran dan permintaan. Di sisi pasokan, Amerika Serikat telah membangun rumah sejak 2007, karena banyak pembangun tidak ingin terjebak dengan kelebihan inventaris seperti yang mereka lakukan setelah Resesi Hebat. Underbuilding ini—negara kekurangan sekitar 5 juta rumah dari yang dibutuhkan—ditambah dengan munculnya kaum milenial sebagai daya beli selama dekade terakhir telah menyebabkan penurunan tajam dalam tingkat persediaan.
Kekurangan ini semakin diperburuk oleh pertumbuhan permintaan yang signifikan yang didorong oleh penurunan suku bunga The Fed pada tahun 2020 untuk memerangi pandemi, bersamaan dengan keinginan masyarakat akan lebih banyak ruang rumah untuk tinggal dan bekerja.
Sekarang, dengan Federal Reserve menaikkan suku bunga, pembangun perlu mendekati tahun depan dengan hati-hati. Pasar rumah yang sudah ada, yang sekitar 10 kali lebih besar dari pasar rumah baru, sangat kekurangan pasokan dengan tingkat persediaan, diukur dengan pasokan bulan, pada 2,2 bulan. Pasar rumah baru, bagaimanapun, adalah pada 6,4 bulan. Ekuilibrium untuk pasar ini biasanya antara empat dan enam bulan.
Pembangun rumah besar yang diperdagangkan secara publik telah mencoba untuk mempercepat produksi untuk membatasi paparan kejenuhan. Tetapi dengan kenaikan suku bunga, pemilik rumah menghadapi penurunan keterjangkauan. Ini akan memperlambat permintaan perumahan ke tingkat yang lebih normal.
Di atas permintaan yang menurun, tantangan pasokan dari kenaikan biaya bahan dan tenaga kerja kemungkinan besar akan menekan margin keuntungan bagi para pembangun rumah dan mendorong mereka kembali ke tingkat pra-pandemi. Tapi itu belum terjadi.
Berdasarkan analisis peer group dari margin pembangun rumah yang diperdagangkan secara publik, margin kotor pada kuartal pertama telah tumbuh menjadi 27%, naik dari tingkat pra-pandemi sebesar 20%. Meskipun kami tidak mengharapkan terulangnya tahun 2007 dengan jatuhnya pasar perumahan, pasti ada tantangan yang harus terus diperhatikan oleh pembangun rumah untuk memastikan bahwa mereka melindungi margin mereka dan tetap menguntungkan.
Bawa pulang
Karena kenaikan suku bunga meningkatkan biaya kepemilikan rumah, tampaknya kita telah mencapai puncak permintaan pasar dan harga akan segera mulai surut.
Perlambatan permintaan harus memberikan pembangun kesempatan untuk menangani beberapa masalah rantai pasokan dan tenaga kerja yang mereka hadapi. Perlambatan konstruksi ini, pada gilirannya, akan mengakibatkan penurunan harga kayu, mengembalikannya ke garis rata-rata jangka panjang.
Sementara pasang surut menyebabkan margin yang lebih rendah di seluruh rantai pasokan, peluang masih banyak. Tetapi pembangun mungkin harus bekerja sedikit lebih keras untuk menemukannya.
