Selama 15 tahun terakhir, Amerika Serikat belum membangun cukup rumah untuk memenuhi permintaan yang terus meningkat. Masalah meningkat selama pandemi karena permintaan meroket karena peralihan ke bekerja dari rumah dan tingkat hipotek yang rendah secara historis mendorong langkah ini.
Pada akhir tahun lalu, AS kekurangan sekitar 3,5 juta rumah dari jumlah yang dibutuhkan untuk mempertahankan pasar yang stabil.
Kami memperkirakan bahwa pada akhir tahun lalu, AS kekurangan sekitar 3,5 juta rumah dari jumlah yang dibutuhkan untuk mempertahankan pasar yang stabil.
Seiring dengan meningkatnya biaya bahan bangunan, berkurangnya pasokan rumah baru telah mendorong harga rumah ke rekor tertinggi, berkontribusi pada tingkat inflasi yang tidak terlihat selama lebih dari 40 tahun.
Untuk menutup kesenjangan, pasar perumahan AS akan membutuhkan rata-rata 1,7 juta rumah baru setiap tahun hingga 2030, menurut perkiraan kami. Angka ini dihitung berdasarkan kondisi ekonomi saat ini, biaya hidup dan proyeksi pertumbuhan jangka panjang sebesar 1,8% per tahun.
Mengingat bahwa hanya ada 1,6 juta perumahan baru yang dimulai tahun lalu ketika pasar sedang booming, tidak mungkin mengandalkan sektor swasta untuk menghasilkan rumah baru setinggi itu setiap tahun, terutama karena pasar perumahan telah mendingin tajam.
Kami percaya bahwa lembaga pemerintah di tingkat nasional dan daerah perlu mengambil peran yang lebih aktif untuk mengatasi defisit perumahan saat ini, mengadopsi kebijakan termasuk pembatasan zonasi yang lebih fleksibel, kredit pajak perumahan yang diperluas, dan peraturan yang memperluas keterjangkauan.
Runtuhnya pasar perumahan selama krisis keuangan tidak hanya memperlambat permintaan rumah baru tetapi juga membuat para pembangun berhati-hati untuk bersikap terlalu agresif. Sentimen di antara para pembangun anjlok hingga tidak pulih hingga 2017.
Dari tahun 2007 hingga 2020, pembangunan perumahan baru—proksi untuk pasokan perumahan baru—tidak pernah melewati angka 1,5 juta, yang secara luas diperkirakan sebagai pasokan tahunan rata-rata yang diperlukan untuk memenuhi permintaan rumah tangga target di tahun 2010-an.
Hal ini mengakibatkan meningkatnya defisit perumahan yang mencapai 3,8 juta unit hingga akhir tahun 2020, menurut laporan terbaru dari Freddie Mac, yang kami gunakan sebagai tingkat patokan kekurangan perumahan untuk kemudian menghitung ulang defisit yang ada di tahun 2021.
Pasokan jangka panjang untuk memenuhi permintaan rumah tangga baru hingga tahun 2030 dalam kasus dasar kami adalah 1,3 juta unit setiap tahun. Ini termasuk 900.000 unit untuk rumah tangga yang baru dibentuk setiap tahunnya, yang konsisten dengan tingkat rata-rata pembentukan rumah tangga bersih selama lima tahun dari 2016 hingga 2021, menurut data dari Survei Populasi Saat Ini dari Biro Sensus.
Perkiraan pembentukan rumah tangga baru juga sejalan dengan perkiraan batas bawah Freddie Mac untuk permintaan perumahan pada periode 2016-2025. Batas bawah diperoleh berdasarkan asumsi bahwa biaya hidup rumah tangga pada tahun 2025 akan menjadi 20% lebih tinggi daripada yang mereka alami sebelum tahun 2016 karena biaya hidup yang lebih tinggi ditemukan menghambat pembentukan rumah tangga.
Asumsi tersebut tidak jauh meleset karena perubahan indeks harga konsumen selama lima tahun mencapai 13% tahun lalu dan 17% pada semester pertama tahun ini. Kami perkirakan inflasi akan tetap bertahan di paruh kedua tahun ini, terutama terkait biaya perumahan, yang juga menghambat pembentukan rumah tangga baru.
400.000 unit lainnya mencakup permintaan rumah kedua, pengganti rumah yang ada, dan stok unit kosong yang sehat, yang diperlukan untuk menstabilkan pasar.
Ledakan perumahan selama tahun-tahun pandemi telah membantu memberi insentif kepada para pembangun untuk menyediakan lebih banyak rumah baru yang didorong oleh kenaikan tajam dalam permintaan dan harga. Ada 1,6 juta perumahan baru yang dicatat tahun lalu oleh Biro Sensus. Total itu termasuk tambahan 300.000 unit rumah baru tahun lalu, mendorong total defisit pada akhir tahun lalu menjadi 3,5 juta unit.
Untuk sepenuhnya menutup defisit tersebut dan pada saat yang sama memenuhi permintaan tahunan baru 1,3 juta rumah baru, AS akan membutuhkan sekitar 1,7 juta unit setiap tahun hingga 2030.
Meskipun demikian, perkiraan kami akan terkena risiko penurunan dari kenaikan inflasi, yang mengurangi keinginan orang Amerika untuk membentuk rumah tangga baru. Ada juga risiko perlambatan ekonomi atau bahkan resesi langsung karena Federal Reserve secara agresif menaikkan suku bunga untuk menjinakkan inflasi.
Dalam dua siklus bisnis terakhir, formasi rumah tangga bersih turun secara signifikan selama tahun-tahun resesi, turun menjadi kurang dari 1 juta dari tahun 2007 hingga 2010, dan bahkan turun ke wilayah negatif pada tahun 2020. Permintaan rumah baru dan pembangunan rumah tangga baru sering kali menurun selama resesi seiring dengan pendapatan pribadi turun sementara pengeluaran turun secara substansial.
Tetapi bahkan dengan perlambatan ekonomi atau potensi resesi dalam beberapa bulan mendatang, pembangunan rumah baru perlu ditingkatkan untuk menutup kesenjangan yang ada. Sentimen pembangun yang memburuk sebagai akibat dari tingkat hipotek yang meningkat pesat, yang mencapai 5,65% pada 17 Juni, dan tantangan lanjutan dari tenaga kerja dan tantangan rantai pasokan siap untuk membatasi konstruksi baru, semakin memperpanjang kekurangan perumahan.
Kekurangan ini dalam banyak hal merupakan hasil dari krisis keuangan lebih dari satu dekade yang lalu. Dampak jangka panjang dari krisis tersebut tidak dapat diperbaiki dalam semalam dan akan membutuhkan pendekatan yang berkelanjutan dan seimbang yang menghasilkan peningkatan pasokan perumahan. Dua tindakan dapat membantu mengatasi kekurangan tersebut:
Hambatan peraturan seputar ekonomi lokal dan negara bagian perlu dikurangi dan krisis keterjangkauan yang dihadapi oleh kelompok Gen Z dan Milenial perlu segera diatasi. Keduanya diperlukan untuk mempromosikan pemerataan ekonomi generasi dan untuk meringankan kekurangan perumahan yang sekarang berkontribusi terhadap inflasi secara keseluruhan.
Menyediakan rumah yang cukup terjangkau untuk semua orang Amerika akan memiliki dampak yang signifikan terhadap perekonomian: Tidak hanya akan mengatasi kenaikan biaya perumahan tetapi juga akan menyediakan tempat berlindung yang tidak terjangkau bagi banyak orang Amerika.
Tetapi pasar swasta tidak dapat melakukannya sendiri. Hanya dengan mendesain ulang kebijakan pemerintah lokal dan federal, yang memberi insentif lebih banyak pasokan sambil menekan harga, pasar akan menyediakan 1,7 juta rumah per tahun yang dibutuhkan untuk memenuhi permintaan yang meningkat dari generasi yang sedang naik daun.
