Selama sebagian besar dekade terakhir, investor telah berbondong-bondong ke senior living, yang dipandang sebagai angsa emas untuk pertumbuhan yang pasti seiring dengan bertambahnya usia generasi baby boomer. Namun baru-baru ini, sebagian besar karena tantangan terkait pandemi termasuk pertimbangan keselamatan kesehatan dan kekurangan staf, emas kehilangan kilau. Pilihan lain untuk lansia, termasuk perumahan multigenerasi, semakin populer; bersama dengan mereka datang peluang pasar bagi peserta industri yang cerdas.
Selama puncak pandemi, tingkat hunian perumahan lansia turun dengan cepat, lebih banyak daripada di pasar multi-keluarga, karena fasilitas senior menghadapi tingkat kematian akibat COVID-19 yang tinggi dan kumpulan tenaga kerja yang menipis.
Baby boomer, yang lahir antara tahun 1946 dan 1964, memimpin ekonomi AS melalui periode kemakmuran dan belanja konsumen yang belum pernah terjadi sebelumnya. Sebelum pandemi, dengan kelompok termuda memasuki usia akhir 50-an, investor yang berfokus pada perumahan senior siap memanen satu telur emas terakhir dari generasi ini.
Masuki COVID-19 di awal tahun 2020. Selama puncak pandemi, tingkat hunian lansia turun dengan cepat, lebih banyak daripada di pasar multikeluarga, karena fasilitas lansia menghadapi tingkat kematian akibat COVID-19 yang tinggi dan kumpulan tenaga kerja yang menipis. Tingkat hunian mencapai 78,7% pada kuartal kedua 2021, turun dari 88,0% pada kuartal keempat 2019, menurut National Investment Center for Seniors Housing & Care.
Pada kuartal pertama tahun ini, tingkat hunian di perumahan lansia (termasuk komunitas yang dibantu dan pensiunan) meningkat menjadi 80,6%. Angka tersebut masih jauh di bawah angka nasional untuk perumahan multi-keluarga yang mencapai 95,1% pada periode yang sama, melampaui angka pra-pandemi sebesar 93,5% pada kuartal keempat tahun 2019, menurut CoStar.
Sementara beberapa pengamat industri menunjukkan kekhawatiran yang terus berlanjut tentang lansia rentan yang tinggal di perumahan yang lebih padat karena penurunan berkelanjutan di sektor ini, ada sejumlah faktor lain yang berperan yang dapat menghambat pertumbuhan jangka panjang.
Sementara beberapa pengamat industri menunjukkan kekhawatiran yang terus berlanjut tentang lansia rentan yang tinggal di perumahan yang lebih padat karena penurunan berkelanjutan di sektor ini, ada sejumlah faktor lain yang berperan yang dapat menghambat pertumbuhan jangka panjang.
Perjuangan keuangan terkait dengan kenaikan inflasi dan perlambatan ekonomi telah menyebabkan beberapa boomer menahan pensiun. Pergeseran itu dibantu oleh dinamika yang berubah cepat di tempat kerja, yang telah membuat banyak pekerja usia prima dan senior memiliki pilihan kerja jarak jauh dan hybrid.
Sementara itu, pandemi juga mengakibatkan pengaturan sekolah yang lebih cair karena anak-anak berpindah antara pembelajaran tatap muka dan jarak jauh, menciptakan kebutuhan tambahan untuk pengasuhan anak di rumah. Beberapa kakek-nenek melangkah untuk memenuhi kebutuhan itu melalui pengaturan hidup multigenerasi yang saling menguntungkan. Selain itu, peningkatan telehealth baru-baru ini sekarang memungkinkan lebih banyak lansia untuk menunda pindah ke lingkungan yang menawarkan perawatan langsung.
Pensiun adalah untuk burung
Tingkat partisipasi tenaga kerja untuk mereka yang berusia di atas 55 tahun telah meningkat sejak tahun 2000 dan diproyeksikan akan terus berlanjut, dengan kenaikan terbesar hingga saat ini pada kelompok usia di atas 50 tahun yang lebih muda—mereka yang berusia 55 hingga 64 tahun. Yang paling dramatis, orang Amerika berusia 75 tahun atau lebih diharapkan untuk menggandakan tingkat mereka dalam angkatan kerja menjadi 11,7% pada tahun 2030 dari 5,3% pada tahun 2020, menurut Biro Tenaga Kerja dan Statistik AS.
Pola ini bertepatan dengan orang yang hidup lebih lama; Harapan hidup AS naik 5,5 tahun dari tahun 1980 hingga 2020, dan kesempatan kerja telah bergeser dari pekerjaan padat karya ke pekerjaan jasa dan pengetahuan.
Kekhawatiran keuangan jelas menambah keengganan manula untuk pensiun, karena pensiun yang berkurang, kurangnya tabungan pensiun dan meningkatnya biaya medis mendorong manula untuk bekerja lebih lama dari yang seharusnya.
Pada tahun 1980, 38% tenaga kerja AS dapat mengharapkan pensiun; pada tahun 2020, angka itu turun menjadi 15%, menurut BLS. Pada saat yang sama, tabungan pensiun seperti rencana 401(k) belum mempersiapkan para boomer untuk meninggalkan angkatan kerja; penghematan rata-rata dalam rencana tersebut hanya $202.000, menurut data yang dirilis pada bulan April dari Transamerica Center for Retirement Studies.
Sebuah Studi Perencanaan & Kemajuan 2021 oleh Northwestern Mutual menemukan dua alasan utama orang berencana menunda pensiun adalah keinginan untuk bekerja dan menghemat uang, mengingat fleksibilitas tambahan di tempat kerja (55%); dan kekhawatiran tentang kenaikan biaya seperti perawatan kesehatan dan biaya pengobatan tak terduga (50%).
Sementara kenaikan inflasi baru-baru ini tentu mengkhawatirkan banyak manula, kekhawatiran yang sudah berlangsung lama atas kenaikan biaya medis berbicara tentang kurangnya keamanan finansial yang dirasakan oleh banyak generasi boomer.
Sekarang juga lebih mudah bagi banyak pekerja tua untuk bertahan dalam angkatan kerja; Pergeseran ke pekerjaan jarak jauh dan hybrid yang disebutkan di atas memberikan lebih banyak pilihan bagi manula yang ingin terus mendapatkan gaji.
Sementara itu, dengan pengangguran yang mendekati tingkat pra-pandemi sebesar 3,6% dan perjuangan untuk mengintensifkan tenaga kerja, perusahaan cenderung tidak memaksakan paket pensiun pada karyawan yang sudah lanjut usia atau menghindari pelamar yang lebih tua dalam proses wawancara. Tidak seperti generasi sebelumnya yang diberi kesempatan untuk digantikan oleh karyawan yang lebih muda dan lebih murah, generasi boomer diminta untuk menunda masa pensiun dan tetap di tempat kerja dengan cara mereka sendiri.
Meningkatnya kehidupan multigenerasi
Kehidupan multigenerasi telah melihat pertumbuhan eksponensial selama masa baby boomer, dengan jumlah orang yang tinggal di perumahan multigenerasi meningkat empat kali lipat antara tahun 1971 dan 2021 menjadi 59,7 juta, menurut Pew Research. Katalisator yang paling menonjol untuk pertumbuhan ini—kekhawatiran finansial dan kebutuhan akan pengasuhan—jelas meningkat dalam lingkungan ekonomi saat ini.
Perumahan multigenerasi dapat bermanfaat bagi semua kelompok umur yang tinggal di rumah yang sama. Baby boomer tidak hanya dapat melihat anak-anak mereka yang sudah dewasa untuk membantu merawat mereka sendiri, tetapi anak-anak mereka seringkali dapat bergantung pada mereka untuk membantu menjaga cucu.
Tekanan keuangan pada rumah tangga sekarang menjadi katalis utama yang mendorong beberapa generasi dari satu keluarga untuk hidup bersama di bawah satu atap. Inflasi lebih dari 8,5% tahun ke tahun hingga Maret 2022 telah membantu mendorong harga rumah naik 20,9% pada periode yang sama, menurut CoreLogic. Sementara itu, kurangnya persediaan rumah baru, diperparah oleh tantangan rantai pasokan di industri konstruksi, dan kenaikan suku bunga menyebabkan banyak keluarga tidak dapat membeli rumah.
Bagian dari alasan kekurangan persediaan? Karena boomer tinggal di rumah mereka lebih lama, pasokan pasar perumahan yang ada dibatasi. Meskipun kenaikan harga rumah memberi mereka bantalan yang lebih besar untuk membeli fasilitas yang ditawarkan oleh perumahan senior, mereka memilih untuk tinggal di rumah mereka lebih lama dan melepaskan layanan tersebut.
Telehealth dan perangkat yang dapat dikenakan memberikan dukungan medis jarak jauh
Perpindahan ke lansia sering didorong oleh keinginan untuk mengakses perawatan kesehatan, dengan banyak fasilitas yang menawarkan tingkat perawatan yang lebih tinggi seiring kemajuan kebutuhan. Kedekatan fisik dengan profesional perawatan kesehatan telah lama dianggap penting untuk memastikan perawatan terbaik. Tetapi pandemi mengubah model, menyebabkan komunitas medis dan regulator memikirkan kembali perawatan kesehatan.
Inovasi teknologi dipercepat dan telehealth meningkat, dengan baby boomer memimpin. Menurut survei yang dilakukan oleh Departemen Kesehatan dan Layanan Kemanusiaan AS antara 14 April dan 11 Oktober 2021, hampir seperempat orang Amerika yang berusia di atas 65 tahun mengindikasikan bahwa mereka melakukan kunjungan telehealth pada bulan sebelumnya.
Manfaat perumahan multigenerasi
Pandemi memperburuk masalah industri pengasuhan anak yang sudah tertekan; menurut Child Care Aware of America, sekitar 16.000 pusat ditutup secara permanen antara Desember 2019 dan Maret 2021, terhitung 9% dari pusat nasional. Kebutuhan dukungan keluarga yang lebih luas untuk membesarkan anak-anak lebih diperlukan daripada sebelumnya.
Perumahan multigenerasi dapat bermanfaat bagi semua kelompok umur yang tinggal di rumah yang sama. Baby boomer tidak hanya dapat melihat anak-anak mereka yang sudah dewasa untuk membantu merawat mereka sendiri, tetapi anak-anak mereka seringkali dapat bergantung pada mereka untuk membantu menjaga cucu.
Kesimpulannya: Fokus investor akan bergeser
Peserta industri yang beroperasi dan berinvestasi di aset perumahan senior yang ada dengan fleksibilitas untuk mengubah beberapa atau semua unit mereka menjadi perumahan multi-keluarga untuk mendapatkan keuntungan paling besar. Pasokan multi-keluarga akan terus dibatasi oleh biaya konstruksi yang tinggi (harga rata-rata per unit naik 21,6% dari tahun ke tahun menurut Matriks Yardi), dan keengganan masyarakat terhadap pembangunan baru menciptakan hambatan yang signifikan bagi pendatang baru di pasar.
Unit multi-keluarga yang dapat dipasang untuk menyertakan fitur multigenerasi seperti kamar tidur ekstra, suite mertua, kamar mandi tambahan, dan fitur keselamatan adalah taruhan yang pasti. Sementara perizinan ulang dan zonasi akan menghadirkan rintangan bagi pengembang, permintaan perumahan multi-keluarga terlalu besar. Itu mungkin saja angsa emas berikutnya.
