Investor terus mencari peluang untuk memasukkan bubuk keringnya ke dalam real estat. Sebagai alternatif dari saham dan obligasi, real estat umumnya dipandang sebagai lindung nilai terhadap pasar inflasi.
Federal Reserve pada hari Rabu meningkatkan suku bunga sebesar seperempat poin persentase, membuat banyak tuan tanah dan pengelola dana real estat bertanya-tanya bagaimana kenaikan tersebut akan mempengaruhi operasi dan keuntungan mereka. Untungnya, tidak ada yang perlu membunyikan alarm. Dengan biaya modal yang tetap rendah, minat investor domestik dan asing yang terus berlanjut, dan permintaan yang kuat untuk sektor-sektor seperti perumahan dan industri, real estat akan terus melihat tren positif meskipun suku bunga dalam jangka pendek naik.
Selain itu, Fed diproyeksikan untuk melembagakan hingga tiga kenaikan suku bunga tambahan masing-masing 25 basis poin sepanjang sisa tahun 2022. Jika inflasi meningkat, intervensi oleh bank sentral dapat menjadi lebih agresif.
Minat investor domestik dan asing mendekati rekor tertinggi
Investor terus mencari peluang untuk memasukkan bubuk keringnya ke dalam real estat. Sebagai alternatif dari saham dan obligasi, real estat umumnya dipandang sebagai lindung nilai terhadap pasar inflasi seperti lingkungan saat ini, dan upaya penggalangan dana di seluruh negeri telah menunjukkan tren positif yang kuat, meskipun terjadi pandemi.
Setelah penurunan kecil pada tahun 2020, penggalangan dana AS dipercepat pada tahun 2021 ke level tertinggi dua puluh tahun sebesar $120 miliar, menurut Preqin. Peti perang dana juga mencapai rekor, mencapai $ 225 miliar pada akhir tahun. Saat suku bunga naik, pembeli dapat memperluas ke pasar tersier karena mereka ingin memperoleh aset dengan pengembalian yang ditargetkan. Ketertarikan pada real estat AS bergelora di seluruh dunia, sebagian dipupuk oleh lingkungan geopolitik yang bergejolak. Investor asing memperoleh lebih dari $70 miliar di real estat AS pada tahun 2021, lebih dari dua kali lipat volume investasi asing pada tahun 2020, dan tertinggi sejak 2018, menurut Real Capital Analytics. Momentum investasi asing diperkirakan tidak akan melambat. Dengan ketidakstabilan di Eropa karena konflik Rusia-Ukraina dan Amerika Serikat memberikan lebih banyak vaksinasi daripada hampir semua negara lain, investor asing akan terbang ke tempat yang aman dan terus fokus ke Amerika Serikat. Sebuah survei baru-baru ini terhadap investor luar negeri oleh Asosiasi Investor Asing di Real Estat menunjukkan 75% responden mengharapkan untuk meningkatkan kepemilikan mereka di real estat AS dalam tiga sampai lima tahun ke depan, membantu menjaga pasar properti domestik dalam permintaan tinggi.
Tingkat pinjaman tetap rendah
Begitu calon pembeli memiliki ekuitas sesuai dan telah mengidentifikasi properti, mereka akan sering menggunakan hutang untuk melengkapi tumpukan modal mereka. Dan area peminjaman ini adalah tempat gejolak Federal Reserve yang akan datang mungkin memiliki dampak paling langsung. Peminjam yang mengambil pembiayaan jangka pendek dan/atau suku bunga mengambang akan paling terpengaruh. Mereka ingin mengevaluasi strategi investasi mereka dan membandingkan utang suku bunga mengambang dengan biaya mengunci pinjaman suku bunga tetap atau membeli lindung nilai suku bunga. Meskipun investor mungkin gugup tentang biaya pembiayaan, kenaikan suku bunga 25 basis poin seharusnya tidak menyebabkan kegemparan besar di pasar hipotek komersial. Faktanya, analisis terbaru dari Real Capital Analytics mencerminkan bahwa selisih antara suku bunga treasury 10 tahun dan suku bunga hipotek akan lebih cenderung terkompresi, karena Fed mengurangi neracanya daripada menghasilkan peningkatan substantif pada suku bunga hipotek komersial.
Fundamental sektor solid
Terakhir, dengan pasar ekuitas dan utang yang tetap stabil, banyak sektor properti real estate juga terus menunjukkan fundamental yang kuat. Di empat sektor inti multi-keluarga, ritel, industri, dan kantor, tingkat kapitalisasi terus menyusut selama dekade terakhir karena pertumbuhan harga dan permintaan yang kuat. Bahkan jika imbal hasil obligasi naik karena keputusan suku bunga jangka pendek Federal Reserve, masih ada banyak ruang untuk kompresi lebih lanjut pada suku bunga kapitalisasi.
Melihat ke sektor tertentu, ada alasan untuk mengharapkan optimisme. Di multifamily, kekurangan perumahan terus mendorong tingkat hunian apartemen. Tingkat lowongan nasional duduk di 4,9%, menurut data CoStar; sebelum penurunan pada tahun 2021, tingkat lowongan multi-keluarga AS berkisar antara 6% dan 7% selama sepuluh tahun terakhir. Sementara itu, pasar industri telah menuai keuntungan besar karena pertumbuhan e-commerce dan permintaan penyewa untuk meningkatkan inventaris di tengah gangguan rantai pasokan. Dua belas bulan terakhir telah melihat penyerapan bersih lebih dari 500 juta kaki persegi ruang industri, data CoStar menunjukkan. Sebagai perbandingan, rata-rata penyerapan industri selama satu dekade terakhir hanya 215 juta kaki persegi. Bahkan sektor perkantoran, yang terkepung oleh pergeseran tempat kerja yang disebabkan pandemi, menunjukkan peluang karena kasus virus corona menurun dan perusahaan besar seperti Google dan Meta merencanakan pembukaan kembali kantor bulan depan. Per 3 Maret, Kastle Security System melaporkan tingkat hunian tertinggi di gedung perkantoran (38%) sejak dimulainya pandemi. Terlepas dari ketidakpastian di sektor ini, nilai aset kantor AS telah tumbuh 10% dalam lima tahun terakhir, menurut CoStar. Di berbagai sektor ini, permintaan tetap kuat dan prospek investasi akan tetap menguntungkan.
Pengambilan kunci
Kenaikan suku bunga di pasar inflasi saat ini akan meninggalkan investor dan konsumen di banyak industri yang bersangkutan. Untuk real estat, dampaknya harus diredam. Pasar penggalangan dana dan hutang akan menjaga biaya modal tetap rendah dan terjangkau untuk investasi masa depan. Selain itu, fundamental di seluruh jenis aset real estat tetap kuat. Pada pandangan makro, peningkatan 25 basis poin akan menjadi tanda bahaya bagi pemilik dan operator real estat yang dapat mengharapkan bisnis berjalan seperti biasa.
