- Pasar perumahan, meski kuat, terhambat oleh pasokan yang terbatas.
- Keterjangkauan rumah diatur untuk ditantang oleh kenaikan suku bunga.
- Pembangun terus dibatasi oleh pasokan bahan yang terbatas dan biaya yang meningkat.
Baca tentang sektor lain
Pasar perumahan musim semi mungkin tidak sepanas tahun lalu, tetapi tetap sangat kompetitif. Salah satu pendorong yang paling signifikan adalah adaptasi berkelanjutan dari pola kerja ke lingkungan hibrid dan jarak jauh. Tren ini telah mengubah preferensi pembelian pemilik rumah, dengan banyak yang memprioritaskan lebih banyak ruang daripada kedekatan dengan kantor. Selain itu, fundamental pasar yang solid seperti demografi yang menguntungkan dan suku bunga rendah semakin memperburuk lonjakan permintaan perumahan dan menunjukkan daya tahannya.
Katalis penting lainnya adalah dorongan generasi milenial untuk memiliki rumah. Menurut National Association of Realtors, usia rata-rata pembeli rumah pertama kali adalah 33 tahun, rekor tertinggi. Milenial—saat ini berusia 26 hingga 41 tahun dan merupakan hampir seperempat populasi AS—menyumbang 37% dari total pembelian rumah (baik keluarga tunggal maupun kondominium), pangsa pembeli tertinggi di antara generasi, menurut data pertengahan 2021 dari pasar real estat online Zillow. Meskipun menjadi kelompok pembeli terbesar di Amerika, banyak generasi millenial mendapati harga mereka di luar pasar lokal mereka karena persediaan yang terbatas. Indeks keterjangkauan perumahan NAR turun menjadi 151 pada kuartal ketiga tahun 2021 dari 168 tahun sebelumnya, dengan indeks pembeli pertama menyentuh 99, turun dari 111. Nilai 100 berarti bahwa keluarga dengan pendapatan rata-rata nasional memiliki cukup pendapatan untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek di rumah dengan harga menengah; apa pun di bawah 100 berarti mereka kurang mampu membeli rumah rata-rata.
Keterjangkauan rumah yang lebih menantang adalah kenaikan suku bunga pinjaman, dengan Federal Reserve diperkirakan akan melembagakan tiga kenaikan suku bunga pada tahun 2022. Meskipun Freddie Mac melaporkan suku bunga hipotek tetap 30 tahun telah meningkat baru-baru ini menjadi lebih dari 3%, secara keseluruhan tetap mendekati posisi terendah sepanjang masa. . Namun, perkiraan biaya modal yang lebih tinggi karena kenaikan suku bunga bank sentral, dikombinasikan dengan persediaan rumah yang tersedia sangat rendah, dapat membuat pembeli enggan memasuki pasar, terutama jika harga tetap tinggi.
Terlepas dari angin sakal ini, perumahan masih memiliki ruang untuk pertumbuhan. Michael Murray, chief operating officer di homebuilder DR Horton, mencatat pada panggilan pendapatan kuartal keempat perusahaan pada bulan November, “Saya pikir cukup jelas bahwa pasar tidak sepanas saat ini seperti di musim semi, tetapi kami ‘ masih melihat permintaan yang sangat kuat dan rumah yang kami rilis untuk dijual masih diserap dengan cukup baik, dengan tingkat insentif yang rendah secara historis.”
Tantangan pasokan
Pembangun, sementara itu, menghadapi tantangan sisi penawaran yang membatasi kemampuan mereka untuk meningkatkan tingkat persediaan rumah yang tertekan. Perkembangan varian pandemi baru, bersama dengan kebakaran hutan di Pantai Barat dan di Colorado dan British Columbia, serta banjir di British Columbia, telah menimbulkan tantangan signifikan bagi rantai pasokan yang sudah rapuh. Bahan, terutama kayu, tetap langka dan harga tidak stabil; harga kayu telah melanjutkan lintasan kenaikannya, dengan harga kayu berjangka mencapai $1.133 per seribu kaki papan per 4 Januari, hampir tiga kali lipat harganya pada Agustus 2021. Sebuah studi baru-baru ini oleh National Association of Home Builders memperkirakan bahwa biaya kayu yang lebih tinggi telah menambahkan $18.600 ke harga rumah keluarga tunggal baru dan rata-rata $7.300 ke rumah multi-keluarga baru. Volatilitas harga lebih lanjut akan terus berdampak pada keterjangkauan.
Selain itu, tren terkini seperti proliferasi sirip rumah online yang dikenal sebagai iBuyers dan masuknya pembangun rumah ke pasar bangunan-untuk-sewa satu keluarga juga membatasi pasokan rumah.
iBuyers, yang menggunakan teknologi untuk menyederhanakan proses penjualan rumah, tumbuh secara signifikan selama setahun terakhir. Mereka membeli rumah langsung dari penjualnya, menghilangkan kebutuhan akan agen, melakukan perbaikan ringan dan kemudian menjualnya kembali. Sebuah studi baru-baru ini oleh Bloomberg menemukan bahwa 2 dari 10 rumah yang dijual oleh iBuyers dijual kepada investor dan tidak pernah terdaftar, semakin membatasi inventaris yang tersedia dan menekan pelanggan ritel keluar dari pasar perumahan yang kompetitif.
Pasar build-to-rent yang berkembang
Pasar bangunan-untuk-sewa satu keluarga juga telah menarik minat dan investasi modal yang signifikan. Dengan kepemilikan rumah di Amerika Serikat diperkirakan akan menurun dari 66% saat ini, pembangun mencari untuk memberikan lebih banyak pilihan bagi mereka yang belum siap untuk membeli.
DR Horton dan pembuat rumah saingannya Lennar baru-baru ini memperluas operasi build-to-rent mereka dan berharap untuk terus mengembangkan opsi keluarga tunggal dan multi-keluarga pada tahun 2022. Pada panggilan pendapatannya baru-baru ini, DR Horton mengindikasikan akan meningkatkan platform persewaan lebih dari $1 miliar pada tahun fiskal 2022 dan memposisikan segmen tersebut untuk menjadi kontributor besar bagi pendapatan di masa mendatang. Investasi yang lebih tinggi dalam operasi build-to-rent dapat membantu para pembangun rumah mendiversifikasi operasi mereka dan memitigasi risiko.
Tidak adanya lebih banyak varian virus korona atau bencana alam lainnya, masalah rantai pasokan diperkirakan akan mereda dalam beberapa bulan mendatang, memberikan bantuan yang sangat dibutuhkan oleh para pembangun. Sampai saat itu, pembangun harus terus merencanakan kekurangan dan keterlambatan. Strategi tertentu dapat membatasi keterpaparan mereka terhadap kelangkaan material dan volatilitas harga yang sedang berlangsung, termasuk:
- Memasukkan klausul kenaikan harga ke dalam kontrak penjualan mereka. Hal ini memberi para pembangun pengaruh untuk meneruskan kenaikan harga material yang tidak stabil kepada pelanggan mereka.
- Preorder kayu dan bahan lainnya untuk mengamankan harga dan ketersediaan. Meskipun ini bisa menjadi taktik yang efektif untuk mengunci harga, pembangun juga harus memasukkan biaya penyimpanan dan asuransi ke dalam total biaya mereka.
- Memperoleh jaminan harga dari pemasok untuk menghindari kenaikan biaya. Meskipun strategi ini mungkin tidak dapat diterapkan oleh pembangun yang lebih kecil dengan daya beli yang lebih rendah, memperoleh jaminan harga dari pemasok, meskipun hanya untuk waktu singkat, dapat membantu mengurangi risiko pembangun.
Bawa pulang
Sementara pasar perumahan 2022 tidak akan melihat rekor pertumbuhan yang dialami pada tahun 2021, ledakan perumahan masih jauh dari selesai, dan pembangun harus bersiap untuk memanfaatkan pengembalian dan pemogokan saat besi masih panas.
