Bukan rahasia lagi ada kekurangan apartemen sewaan di Amerika Serikat. Perlambatan yang dimulai selama krisis keuangan 2007-08 menghabiskan pasokan, dan masalah ini diperparah oleh kesengsaraan rantai pasokan akibat pandemi virus corona.
Konstruksi perumahan, yang dipercepat untuk memenuhi permintaan akibat pandemi, telah dibatasi oleh gejolak rantai pasokan ini, yang telah mendorong kenaikan harga bahan inti seperti kayu, baja, dan logam. Sementara itu, kekurangan tenaga kerja yang berkepanjangan juga berkontribusi pada backlog. Amerika Serikat menghadapi kesenjangan pembangunan minimal 5,5 juta rumah selama dekade berikutnya, menurut sebuah studi yang ditugaskan oleh National Association of Realtors. Ekuilibrium pasar historis diterjemahkan menjadi pasokan sekitar 1,5 juta unit baru setiap tahun, kata studi tersebut.
Masalah pasokan membuat pengembang mempertimbangkan alternatif untuk membangun rumah baru dari bawah ke atas. Konversi properti, yang membutuhkan lebih sedikit waktu, bahan, dan tenaga kerja, menghadirkan solusi yang layak untuk kekurangan tersebut, khususnya di sektor perumahan multi-keluarga.
Peningkatan konversi telah dimulai sebelum pandemi. Sebuah analisis baru-baru ini oleh RentCafe, sebuah layanan dan blog daftar apartemen nasional, memperkirakan bahwa 20.100 unit multi-keluarga akan dikonversi pada tahun 2021 menurut data Matriks Yardi, hampir dua kali lipat jumlah masing-masing dari tiga tahun sebelumnya. Seiring berlanjutnya dampak pandemi terhadap real estat, surplus kondominium, hotel, dan ruang kantor dapat menyebabkan lebih banyak konversi ke unit multi-keluarga.
Pada tahun 1961, Undang-Undang Perumahan Nasional disahkan untuk mempromosikan kepemilikan rumah yang terjangkau di gedung multi-keluarga, melahirkan pasar kondominium. Menurut Survei Penyerapan Pasar Unit Multi-Keluarga Baru yang dilakukan oleh Biro Sensus AS, 68% dari kondominium yang ada dibangun antara tahun 1970 dan 2000, dengan hampir 20% dibangun dari tahun 2000 hingga 2010. Namun penilaian relatif stagnan. Pada tahun 2005, harga penjualan rata-rata sebuah kondominium adalah $228.200, menurut data National Association of Realtors. Harga kemudian turun, tidak pulih ke level 2005 hingga Agustus 2016, menurut data Redfin. Pasokan kondominium yang menua dan apresiasi mereka yang terbatas setelah krisis keuangan merupakan peluang bagi investor.
Sementara itu, beban perbaikan pada properti kondominium yang menurun dapat menjadi insentif bagi dewan kondominium untuk merangkul peluang penjualan konversi. Pemeliharaan tetap menjadi tanggung jawab asosiasi pemilik rumah, yang mungkin kekurangan waktu dan keahlian untuk mengatasinya. Jika perbaikan dan perbaikan dibiarkan tanpa pengawasan, pemilik kondominium mungkin harus melakukan pembayaran tambahan untuk perbaikan modal di luar iuran asosiasi mereka. Partisipasi yang tidak konsisten dalam asosiasi karena perubahan kepemilikan dan subletting unit sering menambah tantangan.
Masalah pasokan membuat pengembang mempertimbangkan alternatif untuk membangun rumah baru dari bawah ke atas. Konversi properti, yang membutuhkan lebih sedikit waktu, bahan, dan tenaga kerja, menghadirkan solusi yang layak untuk kekurangan tersebut, khususnya di sektor perumahan multi-keluarga.
Investor dengan modal, waktu, dan pengetahuan manajemen real estat secara unik memenuhi syarat untuk memperbaiki kondisi properti ini, sekaligus menyediakan perumahan yang sangat dibutuhkan untuk pasar persewaan banyak keluarga. Mereka dapat memberikan harga di atas pasar kepada pemilik kondominium yang mencoba menutup investasi awal mereka.
Garis waktu dan undang-undang setempat menjadi pertimbangan bagi investor yang ingin mengubah bangunan kondominium. Selain itu, mungkin perlu waktu untuk mendapatkan kendali atas asosiasi pemilik rumah untuk memulai proyek. Undang-undang properti lokal harus dinilai untuk keramahan terhadap konversi. Di Chicago dan Florida, misalnya, pembatasan baru untuk mencegah konversi telah diberlakukan.
Hotel mewakili bidang peluang lain untuk konversi. Subsektor perhotelan yang diperpanjang-tinggal dan layanan terbatas, khususnya, menjanjikan karena mereka sudah dikonfigurasi untuk mendukung struktur properti multi-keluarga.
Hotel-hotel ini biasanya termasuk dalam kategori perhotelan skala menengah, sektor yang kelebihan pasokan sebelum pandemi berlanjut hingga tahun 2021, seperti yang ditunjukkan bagan di bawah ini. Permintaan secara konsisten turun antara 45% dan 57% dari kamar yang tersedia secara nasional. Kelebihan lainnya: hotel kelas menengah biasanya terletak di daerah pinggiran kota dengan perumahan terbatas yang terjangkau — tantangan jangka panjang di Amerika Serikat.
Mungkin kelebihan pasokan ini bisa menjadi obat untuk kekurangan pasokan perumahan. Namun jenis investasi ini bukannya tanpa tantangan, termasuk zonasi dan persetujuan dari pemerintah daerah untuk menggunakan kembali properti tersebut. Memiliki kepekaan yang tajam terhadap selera pemerintah daerah, serta dinamika penawaran dan permintaan di daerah tersebut, akan membuat konversi menjadi lebih lancar.
Banyak yang telah ditulis tentang masa depan ruang kantor, kategori lain siap untuk dikonversi, terutama di daerah perkotaan. Sementara kantor diatur untuk tetap menjadi tempat berkumpul yang tidak terpisahkan untuk kehidupan perusahaan, pandemi telah mendorong pergeseran yang jelas dan berpotensi permanen ke pola kerja jarak jauh dan hybrid, sehingga pengurangan jejak kantor akan terus berlanjut. Penyerapan bersih, ukuran pemanfaatan ruang dengan rekaman persegi yang disewakan, menyoroti peluang konversi multi-keluarga berikutnya.
Penyerapan bersih ruang kantor telah menurun sejak 2018, baru-baru ini mencapai titik terendah sejak tahun 2000 di lebih dari 20 juta kaki persegi, menurut data dari CoStar. Inventaris nasional tetap stabil di sekitar 8 miliar kaki persegi sejak tahun 2006. Dan sementara arsitektur terbuka dari banyak gedung perkantoran komersial jelas membutuhkan lebih banyak upaya untuk diubah menjadi ruang hunian daripada jenis properti lainnya, pekerjaan tambahan itu diimbangi dengan keunggulan tersendiri: lokasi , lokasi, lokasi!
Menurut sebuah studi baru-baru ini oleh National Association of Realtors, iming-iming konversi kantor ke tempat tinggal tercermin dalam perbedaan antara sewa kantor dan apartemen. Pertimbangkan bahwa sewa apartemen Kelas A naik hampir 11% hingga kuartal ketiga tahun 2021, menurut data CoStar. Sebaliknya, rata-rata pertumbuhan sewa pasar tahunan untuk perkantoran hanya sebesar 1,15% hingga kuartal ketiga tahun 2021. Perbedaan pertumbuhan antara kedua sektor ini menghadirkan argumen konversi yang menarik bagi investor properti perkantoran yang menghadapi tingkat hunian yang rendah dan pertumbuhan sewa yang terbatas.
Sementara itu, kinerja bisnis yang tertinggal selama pemulihan ekonomi pandemi yang berhenti-dan-mulai yang bergejolak telah membuat pemerintah kota lebih terbuka terhadap ide-ide baru untuk merevitalisasi ruang kosong. Namun tidak berbeda dengan konversi ruang hotel, zonasi dan izin lokal dapat menghadirkan tantangan saat menggunakan kembali ruang kantor.
Dukungan di tingkat federal dapat membantu mempercepat tren konversi kantor. Pada Juli 2021, Undang-Undang Revitalisasi Pusat Kota diperkenalkan ke Senat; undang-undang ini mengusulkan untuk mengganti biaya pengembang sebesar 20% dari biaya konversi gedung perkantoran lama menjadi perumahan, hotel, atau properti penggunaan campuran. Sementara RUU ini masih tertunda, pengesahan RUU infrastruktur Presiden Biden senilai $1,2 miliar pada Desember 2021 cukup menggembirakan; itu mendukung kebutuhan untuk mengatasi infrastruktur AS yang menua, termasuk banyak kantor perkotaan. Ruang kantor perkotaan dapat menjadi jawaban atas kebutuhan perumahan perkotaan yang berkelanjutan.
Perluasan pasokan perumahan multi-keluarga melalui konversi kondominium, hotel, dan ruang kantor komersial—sementara bukan tanpa tantangan—mewakili peluang untuk membawa setiap sektor ke keseimbangan yang lebih baik dalam ekosistem real estat.
