- Kantor Kelas A di Sun Belt semakin populer, tercermin dari harga yang lebih tinggi.
- Kantor fleksibel muncul di tengah peningkatan pekerjaan jarak jauh dan hybrid.
- Konversi ke ruang industri dan perumahan akan terus menyerap kelebihan kapasitas kantor.
Baca tentang sektor lain
Kedatangan varian omikron pada November 2021 menambah ketidakpastian hingga kekhawatiran yang masih ada tentang masa depan sektor perkantoran komersial. Di tengah meningkatnya pergeseran ke pola kerja jarak jauh dan hybrid, hunian kantor tetap tertekan sebesar 27,9% pada minggu pertama Januari, turun tajam dari 99,05% pada Februari 2020, menurut Kastle Systems, firma keamanan dan data kantor yang melacak hunian kantor di pusat perkotaan utama AS. Kastle mencatat bahwa hunian belum naik di atas 40% sejak awal pandemi. Terlepas dari angka-angka yang mengecewakan ini, sektor ini memiliki beberapa peluang yang akan membantu menentukan masa depannya.
Kelas A dan cerah
Kantor Kelas A yang berlokasi di negara bagian Sun Belt menawarkan satu solusi yang layak. Pandemi telah mendorong penduduk dan bisnis ke iklim yang lebih cerah, karena individu mencari pilihan gaya hidup yang lebih baik, termasuk cuaca yang lebih sejuk, dan lebih banyak ruang serta keterjangkauan di tengah gaya kerja yang fleksibel. Protokol kesehatan pandemi telah menciptakan permintaan untuk kantor baru dengan titik akses tanpa sentuhan, sistem penyaringan udara yang disempurnakan, dan akses sepanjang tahun ke ruang luar untuk menjaga jarak sosial. Kastle’s Back to Work Barometer menunjukkan tingkat hunian rata-rata kantor Sun Belt sebesar 38% sejak Mei 2020, dibandingkan dengan rata-rata nasional sebesar 27%. Sebagai perbandingan, New York, pusat perkantoran tradisional terbesar di Amerika Serikat, memiliki tingkat hunian rata-rata hanya 17% selama periode ini.
Data penjualan menunjukkan bahwa kantor kelas atas di tempat yang cerah juga menarik bagi investor. Perdagangan kantor Kelas A hingga Desember 2021 mewakili 27,4% dari total perdagangan kantor Kelas A nasional berdasarkan dolar, sekitar 5% lebih tinggi daripada sebelum pandemi, menurut CoStar, yang melacak transaksi real estat.
Migrasi bisnis dan karyawan ke Sun Belt telah meningkatkan tingkat kapitalisasi dan sewa pasar untuk kantor Kelas A di wilayah tersebut, dua metrik penting bagi investor. Tingkat topi rata-rata di sana sebagian besar tetap stabil di 6,9% dari Januari 2019 hingga Desember 2021, dibandingkan dengan 7,8% secara nasional. Selisih antara tingkat topi Sunbelt dan rata-rata nasional yang lebih luas meningkat menjadi 0,14% dari 0,11% pada periode yang sama. Penyebaran antara sewa pasar telah melampaui tingkat pra-pandemi secara lebih dramatis. Pada bulan Desember 2021, harga rata-rata $37 per kaki persegi, premium di atas rata-rata $31 secara nasional. Fundamental positif yang berkelanjutan untuk properti Kelas A di lokasi yang cerah akan menciptakan masa depan yang cerah untuk segmen perkantoran ini dan membantu menentukan pemulihan untuk sektor tersebut.
Fleksibel untuk meningkatkan hunian
Menyusul pergeseran pola kerja yang didorong pandemi, pekerja kantor telah menyatakan minat mereka untuk terus menerapkan model kerja hybrid, menggabungkan periode kolaborasi tatap muka dengan kerja jarak jauh. Model baru membuat tuan tanah dan penyewa bisnis korporat bertanya-tanya bagaimana mengoptimalkan real estat mereka. Menawarkan ruang kerja yang fleksibel untuk penyewa baru dan yang sudah ada memberikan solusi, yang memungkinkan pemilik untuk meningkatkan hunian dan memperoleh aliran pendapatan baru. Menurut firma pialang real estat global Jones Lang LaSalle, tuan tanah menawarkan ruang fleksibel di properti mereka sendiri atau mengadakan perjanjian manajemen dengan operator ruang fleksibel. Perjanjian manajemen unik dalam setiap situasi, tetapi biasanya mencakup biaya dasar dan komponen variabel yang terkait dengan indikator kinerja utama, berbeda dengan sewa kantor tradisional, yang bersifat jangka panjang dan tetap tanpa memperhatikan penggunaan atau hunian. JLL memperkirakan ruang fleksibel di perkantoran akan mencapai 30% pada tahun 2030.
Ruang yang fleksibel juga menyesuaikan dengan kebutuhan penyewa. Tenant perusahaan masih membutuhkan ruang untuk kolaborasi tetapi dengan alokasi yang lebih sedikit dan frekuensi yang lebih sedikit dibandingkan sebelum pandemi. Penyewa yang lebih kecil kesulitan mengelola tenaga kerja yang terus bertambah, dan semua penyewa perusahaan memikirkan kembali biaya tempat mereka. Lokasi yang fleksibel mengurangi ruang fisik, sekaligus menurunkan biaya sewa dan pengeluaran modal untuk perbaikan penyewa. Responden survei pada April 2021 oleh broker real estat global CBRE mengatakan mereka berharap untuk meningkatkan penggunaan ruang kantor fleksibel rata-rata sekitar 26% selama dua tahun ke depan. Kekuatan ruang fleksibel beresonansi dengan penyewa dan tuan tanah saat mereka menavigasi masa depan gedung perkantoran komersial.
Konversi
Solusi paling kreatif untuk ruang kantor komersial yang terlalu banyak adalah dengan mengubahnya menjadi tujuan lain. Sementara sektor perumahan dan industri real estat bertahan selama pandemi, mereka dibatasi oleh pasokan yang terbatas. Kampus perusahaan pinggiran kota yang besar mewakili peluang bagi investor dan pengembang industri, sementara gedung perkantoran tradisional di kawasan pusat bisnis menciptakan opsi yang layak untuk pengembang multi-keluarga.
Beberapa konversi profil tinggi baru-baru ini menyoroti kemungkinannya. Menara Tribune Chicago yang bersejarah, rumah bagi Chicago Tribun, sedang menyelesaikan konversi menjadi kondominium dan ritel mewah pada tahun 2022. Di pinggiran kota Illinois, perusahaan asuransi nasional Allstate menandatangani perjanjian pada November 2021 untuk menjual kantor pusat lamanya ke Dermody Properties, yang berencana mengubah properti tersebut menjadi sekitar 3 juta kaki persegi distribusi. ruang angkasa. Di New Jersey, raksasa farmasi Novartis pada Desember 2021 menjual 62 hektar kampus perkantorannya ke Onyx Equities, yang membangun lebih dari 800.000 kaki persegi ruang industri.
Dasar-dasar multikeluarga dan sektor industri memberi insentif kepada investor untuk beralih ke konversi kantor sebagai opsi pembangunan. Data CoStar menunjukkan bahwa sewa pasar multikeluarga nasional per unit telah meningkat 9% sejak tahun 2020 dan sewa pasar industri nasional per kaki persegi telah meningkat 7% selama periode yang sama. Sebaliknya, sewa kantor tetap datar, dengan kenaikan kurang dari 1% sejak awal pandemi di awal tahun 2020.
Kasus konversi kantor digarisbawahi oleh penyerapan, tingkat di mana ruang yang tersedia disewakan dalam periode tertentu. Faktor penyerapan baik dalam pembangunan ruang baru maupun penghilangan ruang yang ada. Penyerapan industri dan multikeluarga telah meningkat secara nasional masing-masing rata-rata 52% dan 38%, sejak Januari 2019, menurut CoStar. Penyerapan kantor pada periode yang sama turun 125%. Kombinasi fundamental yang meningkat dan tingkat penyerapan untuk industri dan banyak keluarga menciptakan solusi yang menarik untuk fundamental kantor yang kurang menguntungkan.
Bawa pulang
Ruang kantor jelas akan terus berkembang, mengikuti pergeseran perilaku kerja yang disebabkan oleh pandemi, dan masa depan ruang kantor komersial akan mengambil banyak bentuk. Baik itu fasilitas berteknologi tinggi yang lebih baru di Sun Belt, ruang fleksibel di menara perkantoran perkotaan, atau penggunaan kembali kampus perkantoran di pinggiran kota untuk digunakan oleh sektor lain dalam real estat, ruang perkantoran AS diubah oleh pergeseran seismik dalam ekonomi.
