Meskipun mundur Zillow, iBuyers menunjukkan janji

Keputusan Zillow untuk menghentikan Zillow Offers, bisnis pembelian dan penjualan rumah yang didukung teknologi, mengejutkan di tengah pasar perumahan yang masih panas dan menimbulkan pertanyaan: Apakah model bisnisnya cacat?

Seperti yang ditunjukkan oleh laporan pendapatan kuartal ketiga dari dua pesaing Zillow, terlalu dini untuk menghapus model bisnis.

Zillow Offers adalah salah satu generasi baru perusahaan fintech real estate yang dikenal sebagai iBuyers. Pada intinya, model bisnisnya sederhana—beli properti, perbaiki, dan jual—dan itu sudah ada selama masih ada properti untuk dijual.

Sekarang, iBuyers telah membawa investor institusional berkantong tebal dan algoritme bertenaga tinggi ke persamaan, memperkirakan mereka dapat membangun skala nasional dari apa yang secara tradisional menjadi bisnis yang sangat lokal.

Tetapi ketika algoritme menggunakan data yang cacat atau tidak disempurnakan dengan benar, banyak hal dapat menjadi salah dengan cepat. Penawaran Zillow adalah contohnya. Ketika Zillow dimulai, penawaran utamanya adalah mendaftarkan properti. Properti tersebut mencantumkan rumah dengan nilai yang berasal dari algoritme yang kemudian dibandingkan dengan transaksi real estat aktual dan diperiksa oleh pakar real estat. Tetapi proses ini memakan waktu dan mahal; Zillow memutuskan untuk meminimalkan pemeriksaan harga untuk mempercepat prosesnya.

Penilaian rumah Zillow, yang dikenal sebagai Zestimates, relatif akurat di beberapa pasar atau ketika properti sudah terdaftar untuk dijual. Namun memasuki pasar baru atau mendaftarkan properti di luar pasar terbukti bermasalah bagi Zillow.

Cacat dalam algoritme tersebut, ditambah kenaikan harga rumah yang cepat ditambah dengan kekurangan pekerja dan bahan untuk memperbaiki rumah, terbukti terlalu berat bagi Zillow. Pada akhirnya, Zillow memutuskan bahwa meningkatkan Penawaran Zillow terlalu berisiko, terlalu fluktuatif, dan menawarkan pengembalian ekuitas yang tidak mencukupi, menurut panggilan pendapatan kuartal ketiga pada 2 November.

Kekuatan dalam bisnis

iBuyers lain bernasib lebih baik. Opendoor dan Offerpad, dua perusahaan terbesar di pasar, melaporkan pendapatan yang menggembirakan pada 10 November dan melihat masa depan yang cerah dalam bisnis ini. Secara keseluruhan, pembelian iBuyer meningkat sebesar 89% pada kuartal ketiga.

Opendoor, yang memegang lebih dari 50% pangsa pasar, meningkatkan pembeliannya pada kuartal ketiga sebesar 79%, membeli lebih banyak rumah daripada gabungan semua iBuyers utama. Perusahaan mengutip kemampuannya untuk menentukan harga rumah, terus menyesuaikan pemodelan dan pendekatannya.

Offerpad, sekarang iBuyer terbesar kedua, juga mengutip kemampuannya untuk mencapai varians kurang dari 1% antara perkiraan harga agregat dan harga penjualan sebenarnya.

Offerpad juga menyoroti laporan pasar mingguan otomatisnya, yang merangkum informasi real-time dari masing-masing pasar yang kemudian ditinjau dan digunakan untuk menyempurnakan algoritme underwriting perusahaan.

Putaran umpan balik ini penting dan memungkinkan Offerpad mengurangi risikonya. Perusahaan juga mengatakan telah menyesuaikan strategi akuisisi rumah untuk membatasi jumlah rumah yang dibeli ketika persediaan tertentu tidak tersedia. Penyesuaian ini, kata perusahaan, akan memastikan waktu rata-rata dari akuisisi hingga penjualan tetap di bawah target 100 hari.

Ini berbicara tentang kemampuan perusahaan untuk memasukkan unsur-unsur lain seperti kendala rantai pasokan ke dalam model bisnisnya. Brian Bair, kepala eksekutif dan pendiri Offerpad, mengatakan bahwa perusahaannya adalah “bisnis logistik sebanyak perusahaan teknologi real estat.”

Dengan angka

Hasil kedua perusahaan mencerminkan pandangan optimis mereka tentang pasar.

• Papan penawaran melaporkan pendapatan $540,3 juta pada kuartal ketiga, naik 190% dari $186,4 juta setahun sebelumnya. Perusahaan juga menjual rekor jumlah rumah (1.673), naik 749 dari kuartal sebelumnya. Laba kotornya meningkat menjadi $53,1 juta, atau 169%, dari $19,8 juta setahun sebelumnya. Lebih dari 99% inventarisnya dimiliki kurang dari 180 hari.
• Pintu terbuka juga melaporkan hasil yang menguntungkan, dengan pendapatan $2,3 miliar untuk kuartal ketiga dibandingkan dengan $338 juta setahun sebelumnya, naik sebesar 569%. Laba kotor naik menjadi $202 juta dibandingkan dengan $35 juta setahun sebelumnya dengan peningkatan sebesar 465%. Perusahaan terus berkembang, meluncurkan di lima pasar baru pada kuartal ketiga untuk membawa total jejaknya ke 44 pasar di Amerika Serikat.

Layanan tambahan

Karena house flipping adalah bisnis dengan margin rendah, membangun layanan tambahan yang meningkatkan jumlah transaksi per pelanggan menawarkan peluang bagi perusahaan untuk meningkatkan margin mereka.

Zillow berencana untuk mengambil penurunan nilai sebanyak $569 juta dan mengurangi tenaga kerjanya sebesar 25% karena akan menghentikan bisnis Zillow Offers dalam beberapa bulan mendatang, menurut sebuah pernyataan. Zillow baru-baru ini mencapai kesepakatan untuk menjual sekitar 2.000 rumah ke Pretium Partners, sebuah perusahaan investasi yang berbasis di New York.

Melihat ke depan

Seperti halnya bisnis apa pun, perusahaan yang beroperasi di segmen ini harus menerapkan praktik bisnis yang sehat dan memahami risikonya. Beberapa pertimbangan utama yang perlu diingat:

• Tahu pasar: iBuyers telah menemukan kesuksesan dengan fokus pada pasar utama, yang memberi mereka kemampuan untuk memahami data di pasar tertentu untuk memprediksi harga penjualan dengan lebih efektif.
• Perhatikan algoritme: Perusahaan perlu mengevaluasi aturan yang mengatur algoritme, mempertahankan proses validasi berkelanjutan, dan selalu mempertimbangkan keakuratan dan keragaman data yang digunakan untuk membuat algoritme.
• Sampah masuk sampah keluar: Perusahaan perlu memiliki kebijakan seputar input data dan memiliki proses yang ketat untuk mengevaluasi bagaimana data digunakan. Selain itu, sumber data harus memiliki keragaman yang cukup untuk mengkompensasi dinamika yang berubah. Pendekatan seperti pelatihan dan pengujian model human-in-the-loop dapat mengimbangi beberapa celah dalam input data. Ini semua lebih penting dalam bisnis dengan margin rendah.
• Uji, perbaiki, ulangi: Putaran umpan balik diperlukan. Pengembang algoritme dan penggunanya seringkali jauh dari satu sama lain, dan tanpa umpan balik pengguna, tidak mungkin menyempurnakan algoritme. Model pembelajaran mesin berkelanjutan diperlukan untuk menentukan apakah model memiliki apa yang dikenal sebagai penyimpangan model, atau pengurangan kemampuan prediksi model. Bahwa model Zillow tidak mengkompensasi perubahan dalam rantai pasokan menyebabkan model menjadi kurang akurat dalam prediksinya.
• Pertimbangkan siklus hidup: Ketika algoritme rusak atau bekerja dengan cara yang tidak dapat diprediksi (misalnya, menawarkan harga di bawah yang dibayar perusahaan), kerangka kerja diperlukan untuk memeriksanya sesering yang diperlukan.

Bawa pulang

Sementara model bisnis yang mengganggu yang bergantung pada teknologi memiliki risiko, ketika teknologi digunakan secara efektif, ia memiliki potensi untuk berkembang dan mengubah cara pembelian dan penjualan rumah dilakukan.

Mike Courtney, pimpinan praktik nasional untuk konsultasi manajemen teknologi dan digital, berkontribusi pada artikel ini.